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イギリスで不動産を買う!

父親がイギリスに不動産を購入したいということで、私も実務に携わることになりました。


地元の知人からオーナーを直接紹介して頂いた不動産屋さん。

あまりこういう事を言葉にするといやらしいのですが、イングランド北西部で長者番付にランクインするお金持ちの知人からご紹介頂いたことで、不動産屋さんのオーナーから直々にアドバイスを頂きながら(それを日本にいる父親に通訳しながら)、慎重に検討を進めています。田舎は狭い世界、コネクションの大切さを改めて感じているところです。そして、コネクションの中にいる人達との信頼関係を損なうようなことはご法度なので、こちらはクライアントではありますが、失礼がないようにするのもまた礼儀。一番ダメなのは、相手が提供するサービスの質を見極めることなく無用に値切ることだと思っています。皆、自分の仕事やキャリアに誇りを持っていますので、それを根拠なく安く評価するのは失礼なこと。価格交渉をする場合は、相手の価値観やサービスの品質を十分見極めた上で、慎重に言葉を選びながら行う必要があると思います。でも、交渉するときはしますよ、もちろん😁

今回は不動産を売りたいという知人と直接話しているので、不動産屋さんは売買交渉には入っていませんが、知人からの紹介でもあり、賃貸に出すときの仲介はこの不動産屋さんにお願いすることにしていますので、裏で色々アドバイスはしてくれています。

ここ数ヶ月はどうなるかわからない話でもあり、不動産屋さんのモチベーションはそこそこと言った感じ。連絡しても数日返事がないなんてこともあり、父親も買うかどうかを決めていた訳でもないので、そのこと自体は問題にはなりませんでした。

いよいよ売り手と価格を合意し、その旨を留守電にメッセージを残した途端、即折り返し電話がありびっくり。不動産屋さんのモチベーションが爆裂したことが確認されました。

イギリスは資本主義の発祥地。やはり、お金を動かす人が偉いのです。そしてイギリス人は合理的な民族。お金が動く(入る)手ごたえを感じると一気に動き始めます。動き始めるとこれまた早く、且つプロフェショナルです。不動産屋さんから紹介された弁護士さん(Solicitor)、不動産鑑定士さん(Surveyor)も後日レポートしますが、非常にプロフェショナルで一先ずホッとしています。


急に動き出すと、こうした応接室に通して頂き、、、、、、

美味しいコーヒーまでご馳走になりました。

今日はいわばキックオフミーティング。一般的に不動産屋さんは大きく売買の部門と賃貸の部門がありますが、前述の通り、父が購入後、賃貸の仲介をお願いすることにしているので、売買のステップは無料で相談に乗ってくれるというので、オフィスまで足を運びました。

具体的なファーストステップとは、来週、父が購入を検討している物件を一緒に内見し、売り手と当方が内うちに合意した価格が妥当な価格かどうかをプロの目から見て判断してもらうための事前打ち合わせ、今後の当該不動産の購入プロセスや売買成立後、賃貸する上でのポイントについて先方からご説明を頂きました。


①当該物件の不動産管理会社の名前、年間の管理費、費用のブレイクダウン、レンダー*プランを確認すること。

*外壁塗装など建物の外側に関わる修繕

②賃貸しする上でベストシーズンは6月〜9月中旬。なぜなら、太陽の光の力で建物が美しく見えるから。また、フットボールシーズン、スクールシーズンがオフの間に人びとは引越しするため。よって、本契約が早く成立し、9月中旬までに賃貸のマーケットに広告を出せると理想的。

③占有率と賃料の最大化の適正バランスを探ることの重要性。

④父と私の関係を証明する英文書類が必要。マネーロンダリングでないことを証明するため。詳しくは、起用する弁護士と確認の要あり。

⑤父が外国人(日本在住の日本人)であることによる節税メリットは恐らく無かろう。イギリスで税金がかからなくとも日本で課税されるだけのこと(その逆もまた然り)。メリットになり得る余地のあるファクターは為替による影響のみと推測される。正しくは、起用する会計士並びに弁護士と要確認。

⑥この界隈のキーマーケットはエリアで言うとAlderley Edge/Wilmslow/Hale/Prestbury/ (Knutsfordの一部)。マンチェスター空港に近く、世界的に高い認知度を誇るサッカークラブが密集しているから(Manchester United , Manchester City ,Liverpool, Everton, Stoke City等プレミアリーグのクラブ。更に、Leeds United, Blackburn, Wigan, Bolton, Sheffield等、いつプレミアリーグに昇格してもおかしくない二部の強豪クラブの関係者も多く暮らしている)。バルセロナやマドリッドみたいにビッククラブが一つしかない大都市よりも小規模な都市でこれだけのクラブが存在するこの界隈のほうがマーケティング上はるかに優位。選手だけでなく、監督、コーチ、医療スタッフ、トレーナー等も動くのでマーケットは大きい。価格帯は£900-£2,000/月くらいの物件がよく回転し、当該レンジの不動産を買うには£250,000-£600,000が必要。但し需要がある価格帯であることにより概して不動産取得価格が割高になり投資利回りは落ちる傾向にある。

⑦良いテナントを見つけるには、最低限非喫煙者、ペット不可。当該テナント候補者の評価を現在その人に不動産を貸している人に公式に問い合わせること(referencing)は可能であり、その際現オーナーが虚偽の報告をすることは違法であるが、実際には虚偽報告が散見されるのが実情(馬鹿正直に回答すると退去して欲しいテナントが出て行ってくれなくなる為)。

⑧賃料滞納する、物件にダメージを与えるような悪質なテナントと契約してしまった場合に合法的に退去してもらうには、順調にいっても期間にして4-5ヶ月かかる上、弁護士費用が相場では£2,000くらいかかり家主の負担となる。もちろん、その期間中の家賃は見込めないが、一方的に鍵を変えてしまうなど強硬手段は逆に刑事犯罪に問われるので、できない。このリスクをカバーする保険商品があり、£160/年(実質的には10ヶ月)の保険料で家賃が£3,500/月を上限にカバーされる。


この不動産屋さんはイングランド北西部のみならず、ロンドンにも7-8店舗を構え高級物件を数多く手がける不動産屋ですが、不動産業界で23年のキャリアを持ち、私が住むエリアの賃貸部門のオーナーシップを持つ方が直々にご対応して下さいました。


仕事を辞めてからあっという間に早10年。会議のメモ、久しぶりにとりました。


このモレスキンのプロフェッショナルノートとペン、優秀です。早くビジネスの現場勘を取り戻さなくては、と思い購入しました笑

最後の最後までどうなるかわかりませんので、引き続き慎重に丁寧に色々と詰めていきたいと思います。このブログでも経過を都度アップしていきます!

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