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イギリスで不動産を買う! 簡易不動産評価編Part1.

売り手とプライベートに価格合意した物件ですが、合意した価格がプロの目から見て妥当かどうかダブルチェックの為、また購入後賃貸マーケットに出した場合、月額の家賃がいくらが妥当かを評価して頂く為に不動産屋さんに実際の物件を見てもらいレポートして頂くことにしました。

不動産鑑定士に本格的な鑑定を依頼すれば、費用は£1,000くらいかかりますが、より精度の高いフィードバックが得られます。然し乍ら、こちらの不動産屋さんから紹介された起用予定の不動産鑑定士が生憎先週からホリデーに入っていてタイミングが合いませんでしたので、先行して不動産屋さんに大まかな評価をお願いしました。

但し、資格上は不動産屋さんも不動産鑑定の有資格者なので、不動産鑑定専門の方ほどではないにせよ、それなりのプロのご意見を頂けるのではないかと思っているのですが、私自身がイギリスで不動産購入のプロセスに立ち会うこと自体、初めてのことで話の進め方も全て手探りなので、不動産屋さんの鑑定がどの程度のクオリティか、またどのようなスタンスでアドバイスしてくれるのかなど実際に一度依頼してみないと分からないので、今回その辺りの感触も得たいと考えています。

今回の売買取引は売り手と私たちが直接価格合意したプライベート取引のため、不動産屋さんからは、購入後の賃貸取引を仲介させて貰えるなら、売買取引のアドバイスは無料でしますと言われていますので、この簡易不動産鑑定も無料でして頂くことになっています。

今回不動産屋さんのお二人のオーナーの方々直々に実際に購入を検討している物件に足を運んで頂きました。お一人は売買の専門家、もう一人の方は賃貸の専門家です。

実際に物件を見て頂く前に我が家でお二人と簡単に打ち合わせました。実際の家を見る前に二人の専門家から頂いたアドバイスは以下の通りです。

売買的視点: 投資効率だけみれば、不動産に投資するよりファンドに投資した方がいいかもしれない(最近、同社で不動産ファンドを買収したためその売込みも恐らく含むのではないか?)。

賃貸的視点: 高い家賃物件になるため、テナントが決まらず、家賃収入がゼロとなる期間があるとそのロスのインパクトが大きい。リスク分散のため、半額くらいの価格の物件を二件持つのも一手かと。

上記のようなトーンで話を切り出した二人。合意価格を前提に考えるとあまりいい利回りの物件じゃないのかな?でも他に具体的な提案を頂いているわけでもないし、考え過ぎかしら??

何はともあれ、当該物件にご案内致しました。

全ての部屋を手際よくかつ丁寧に点検して下さいました。室内はもちろん屋外も全て見て頂きました。部屋の方角は私たち3人のiPhone を付き合わせて確認したりもしました。

カーペットや窓ガラスの痛み具合、建物の共有部分の劣化状況、バス、トイレに時代感を感じる、クローゼットも最新のスタイルに刷新する必要ありとけっこう容赦無くダメ出し???いや手厳しくも公正な評価をして下さいました。

また建物全体のメンテナンスをしている会社の会計報告(本日彼らに手渡せるよう私が同じ敷地内にある他の物件のオーナーの知人に依頼して取得したもの)と実際の建物の有様を照らし合わせて、払っているマネジメントフィーに対してフェアなメンテナンスがされているかについて具体的な劣化部分をポイントアウトしながらコメントをして下さりました。

正式なレポートは明日しますと言われ、今日のところは解散となりましたが、二人とも賃貸に回すか転売するかにより程度の差こそあれ、内装のやり直し時という評価。賃貸にせよ、転売にせよ、カーペットの張り替え、クローゼットの改装、壁のアートワークのやり直しはマスト。転売するならトイレ、バスも最新のスタイルに交換し時ということでした。

私は綺麗好きな日本人の中でも潔癖症を疑うレベルの綺麗好きですが、その私がパッと見た感じでは一見、別にこのまま貸せるじゃん?もし自分が住むならやり直したいけどさ、という程度だったので、お二人のご意見は正直に言って予想以上に厳しいものでした。

売買の専門家は、トップバリューで売りたいなら自分が入居したいレベルを想定すべしという発想でコメントしていますと仰り、賃貸の専門家は、私たちがターゲットにしている家賃以上で貸すためには最低限何を改善しないといけないかという発想でコメントしていますと仰ってみえました。なるほど、プロの目は素人以上に冷静で鋭いです。

そして、当たり前のことですが、高額な家賃を払えるテナントは相応に要求や条件も高いということですね。

今日は言わば無料でして頂いたプレ不動産鑑定のようなものでしたが、期待以上に収穫がありました。お二人が明日正式にレポートしてくれるというので、その内容も楽しみです。どうぞよろしくお願い致します。

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